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佳兆业:年度目标完成率仅达36.17% 外汇风险与旧改优势并存

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  年,佳兆业全年销售额为298亿元人民币,2017年,上涨49.8%,为447.14亿元。2018年,佳兆业制定的销售目标定为700亿元,上半年,已完成了253.2亿元,同比上升12.7%,年度目标完成率36.17%。

  今年上半年里,佳兆业继续在大湾区深耕,期间来自该区域(珠三角)的合约销售占本集团整体合约销售的55.47%(去年同期为54.29%),其中深圳市场贡献达37%。得益于大湾区市场的火爆,带动了其上半年合约销售均价同比增长10.6%达约每平方米人民币17880元。

  另外,其在中部和西部的合约销售金额与合约销售面积都比去年同期增多,而在长三角和环渤海的销售情况则有所减少。

  对于下半年的销售压力,佳兆业高层则并不担心。佳兆业表示,下半年集团预计将推出17个全新项目,可售资源约830亿元,可售面积约520万平方米,预计销售均价每平方米16000元。下半年新推项目主要位于深圳、广州、珠海、中山、郑州、成都、武汉等地。此外,下半年,佳兆业在深圳的四大旧改项目:坂田城市广场、龙岗未来城、平湖佳兆业广场、盐田城市广场陆续进入供货期,总货值约440亿元。9月份以及第四季度将是佳兆业的推货高峰期,预计下半年的合约销售会有比较大的增长。

  今年上半年,佳兆业实现总营收150.28亿元,同比增长75%,其中物业销售业务贡献了139.85亿元。其他的多元业务,则收益甚微。

  从具体利润指标来看,上半年佳兆业实现毛利47.37亿元,同比增长65.7%,毛利率虽比去年同期的33.3%有所下降,但仍保持在31.5%的行业较高水平;实现净利润22亿元,同比增长24%;实现核心净利润为19亿元,同比增加66%;但归母净利润较去年同期下降了9.9%,为17.04亿元,其中合作项目的增多,是影响原因之一。

  此外,今年上半年,佳兆业在广告及其他宣传成本、代理费及捐款、水路客货运业务等方面的投入同比去年也有较大幅度的上升,从而也影响了股东净利。

  但随着其2019年还将有5个旧改项目供地,旧改项目成本低、售价高的优势将快速显现出来,预计未来佳兆业还将有较大的利润增长空间。

  截至2018年6月底,佳兆业现金及银行结余为157.47亿元,为近几个报告期来的最高,但目前其一年内到期的短债还有183.05亿元,集团还需要在现金流上继续添把力。

  佳兆业也一直意识到要优化债务结构。今年5月及6月,佳兆业于公开市场合共回购本金代价为108.0百万美元之2022年到期8.5%优先票据,以及本金代价为67.5百万美元之2024年到期9.375%优先票据,以积极的态度进行债务管理。

  报告期内,佳兆业的资产负债率同比下降了2.02个百分点,为84.96%,而净负债率由2017年底的300%降低至现在的258%,大幅下降了42个百分点。佳兆业管理层在28日下午的业绩发布会上表示,未来会继续采取降负债、去杠杆措施,并通过加速回笼资金、卖掉一些非核心资产(上半年里就有出售附属公司而取得的临时收益约19.95亿元),以期降低负债,将负债控制在合理安全的水平够达到合理水平。

  目前佳兆业总借款约为人民币1096.21亿元,其中183.05亿元须于一年内偿还、约231.53亿元须于一年至两年内偿还、约450.09亿元须于两年至五年内偿还,及约231.545亿元须于五年以后偿还。长短期债务的比例较为合理。

  值得警惕的是,复牌后为了尽快步入正轨,佳兆业在前几年里,发行了不少境外债。而今年由于汇率的变动,佳兆业上半年的融资成本净额由去年同期的1296万元增加至6.24亿元,增幅增幅约为人民币6.11亿元或4716.0%,而目前,佳兆业还拥有以美元计值的现金结余约人民币5.47亿元及港元计值的现金结余约人民币2.89亿元、未偿还结余总额分别为人民币340.16亿元及人民币19.61亿元并以美元及港元结算的优先票据,以及分别以美元及港元计值的其他境外银行信贷人民币7.94亿元及人民币13.32亿元,较大。

  今年上半年,佳兆业通过招拍挂及收并购等方式,共购入14幅土地或相关权益,其中广东阳江、江苏徐州及张家港、浙江宁波、河北固安及霸州、湖南衡阳、四川彭州都为首次进入。上半年土地收购的总权益代价约为人民币53.71亿元,应占每单位总规划建筑面积的平均土地成本约为每平方米人民币4934元,应占每单位最高获允许容积率的总规划建筑面积上限约为108.88万平方米。

  截至6月30日,佳兆业合计拥有土地储备2220万平米,其中57%位于大湾区内。整体土地储备的货值近3800亿元,其中大湾区的土储货值近2500亿元。

  此外,佳兆业还拥有旧改项目占地面积近2700万平方米。其中深圳旧改项目储备占地面积近1000万平米,占37%;广州接近600万平米,占22%;中山接近700万平米,占26%,这些项目预计可以为集团提供逾万亿的货值。

  而佳兆业管理层透露,未来公司将结合自身在文旅、科技及大健康等多元化领域累积的优势,长远寻求通过产业地产等方式获取土地资源。

  此外,6月22日时,佳兆业集团发布公告称已向香港联合交易所有限公司递交上市申请表格,申请将集团附属公司——佳兆业物业集团有限公司于联交所主板上市及获准买卖。若进展顺利,预计年内将可实现物业板块的拆分独立上市。

  半年报显示,今年上半年,佳兆业来自物业管理服务的收益由去年同期的1.73亿元增长16.9%至2.02亿元。

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