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元宵节一天6家房企扎堆发债,春节后境外融资热度爆表

  2019年春节过后,房企境外融资密集。据不完全统计,2月以来,已有7家房企完成发行境外融资计划,总规模超30亿美元。如2月11日,奥园集团发行2.3亿美元优先票据;2月14日,世茂房地产宣布完成发行10亿美元优先票据,时代中国已发行5亿美元优先票据;2月19日,禹洲地产发行5亿美元优先票据。并且根据最新公布消息,仅2月19日当天,融信、佳兆业、龙光、华润、华夏等房企均有境外债即将发行。

  2019年2月房企境外融资更加密集,相比去年融资规模更大、融资成本更高。据不完全统计,2018年2月,共有8家房企发行境外债券,发行总规模达24.55亿美元,融资成本4.75%-8.25%。2019年春节过后,奥园、绿城、华夏、世茂、时代、禹洲等6家房企完成发行境外融资计划,总规模达32.3美元,融资成本基本在6.13%-8.50%之间,其中禹洲今年以来已经是第三次发债了。并且,就2月以来,正荣、融创、旭辉、融信、佳兆业、龙光、华润、华夏等多家房企均有境外债券即将发行,本月境外债总规模将更大。

  整体来看,今年2月房企境外债券发行计划更加密集,整体融资规模相对较大,但融资成本相比去年同期相对较高,但相比去年11月份已有50-100个点的回落。这主要考虑到2019年上半年为美元债集中到期时段,同时目前海外发债也是一个好的市场窗口,利于房企借此渠道获取更多资金助力发展。

  2016年以来,境外债权融资占比持续上升。自2016年下半年开始,央行、银监会、证监会、中基协以及沪深交易所等监管部门先后发布了近20项调控政策,用于收紧和规范房地产市场融资行为,房企境内融资渠道不断收紧。在此情况下,海外发债成为了房企资金来源的非常重要补充渠道之一。根据不完全统计,2017年85家典型房企境外融资额同比增长150.4%,相比2016年占比提高12.7个百分点到23.5%。2018年,海外发债受到调控政策影响,融资渠道有所收窄,但是85家典型房企全年境外债权融资额占比达33.6%,同比提升10.1个百分点。

  房企境内融资渠道受限较多。2018年伊始,房企融资环境继续保持2016年以来的收紧态势,年初相关部门就进一步出台政策,加强对、银行贷款以及委托贷款的融资限制,明确指出信托资金不得违规投向房地产、委托贷款资金不得投向禁止领域,同时增强了对于房地产企业并购贷款合规性的审核力度。此外,对于房企境内公司债券的发行也加强了限制,2018年中止或终止发行的案例也时有发生,如碧桂园200亿元公司债等被中止审查,而富力地产60亿元的住房租赁专项公司债券等被终止审批。至今,房企境内发债仍然受限较多,从目前融资市场来看,房企境内发债的必要性不大。

  目前市场资金比较充裕。2015年开始融资环境持续宽松,房地产企业融资井喷,融资规模破万亿元。但2016年四季度以来,境内融资方面逐步收紧,房企转战境外资本市场融资,使得房企2017年融资额继续保持上升,融资总量13407亿元,相比2016年11706亿元的融资总量增长了25%。随着2018年下半年以来境外融资受限,企业融资额下降,从而使得2018年全年融资额出现微降的趋势,但总量仍有11920亿元。整体来看,目前市场资金还是比较充裕的。

  2019年以来,房企境外发债频繁,其中1月85家典型房企1月房企的境内外发债总量达到了1095.8亿元,境外债占比达到了67.6%。从融资成本来看,2月境外债整体融资成本相对较高,但相对2018年11月来说有所回落。可以说,当前境外融资是一个较好的市场窗口,优质房企可以抓住这个机会,结合自身财务状况适当增加境外发债获取资金。

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