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北京再推不限价土地,楼市调控放松?并没有!

  1月9日,北京新推出两宗土地,一反常态地未设置销售限价条款。市场的微调,引发了人们的关注。在全国频频出现调控松绑的大背景下,北京的房地产市场是不是也在逐步对调控进行松绑?

  这两宗土地位于朝阳区孙河乡,属于中央别墅区。从成交价格我们可以看到,4.3万平方米起价24.5亿,楼面价达到5.6万,按照这个楼面价计算,成本价至少需要8万。可以说缺少限价的基础。

  2018年11月延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目(二期)YQ00-0003-0010等地块,地块成交不限价。

  尽管并非首次推出不限价地块,但此次两宗不限价地块的推出仍然引起了人们的关注。毕竟,在现在各地房地产市场政策频出的时期,北京土拍市场的微调,也被解读成具有某种示范作用和深远用意。

  2016年北京房地产市场发展火热,土拍市场“地王”现象频频发生。为了控制房地产市场过热发展,2016年年底,北京对土地市场拍卖规则进行创新。

  除自住房用地外,北京土地交易市场基本都有统一的限制,即“限房价、竞地价”,当土地价格达到最高限价时,转入“竞自持面积、竞配建比例”,当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

  在土拍政策趋严的同时,北京也加大了土地供应的力度,因此,2017年北京土地市场交易依然火热。

  2017年4月7日,北京发布了《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》,未来每年将新增土地供应1200公顷,5年总共供地6000公顷,以保障150万套住房建设需求,其中自住型商品房将供地1020公顷。

  2017年北京各类型土地供应共新增128宗,同比2016年大幅增长190.9%,同时也超过了2014年、2015年,改变了2013年以后的连续下降趋势。从土地供应结构来看,居住类用地共计91宗,占全部土地供应量的71.09%;商服金融类用地12宗,占9.38%。

  在北京房价上行周期,即便土地政策近乎苛刻,不过企业依然有利可图,所以开发商挤破脑袋也要进入北京市场。然而,进入2018年,北京的房价开始缓慢下降,房地产进入下行周期,北京的土地市场也开始遇冷。

  2018年北京共成交土地72宗,成交额1682.9亿元。成交宗数及成交额同比均大幅下跌。2018年土地成交宗数同比2017年下跌29%,仅高于2016年成交水平,处于历史低位。土地出让金同比2017年下跌40%。

  另外,2018年土地流拍现象明显增多,流拍率达到10%,创2012年以来最高水平。据诸葛找房数据监测,2018年北京市共出现8宗土地流拍(1月流拍3宗,2月流拍1宗,4月流拍2宗,6月流拍1宗,11月流拍1宗),接近2017年的3倍。

  值得关注的是,这些流拍地块均为共有产权房或限价房。分析认为,开发商利润受限,而且由于金融调控收紧,信托融资难,开发商资金压力加大,再加上这几宗土地附加条件较多,导致房企利润低,风险高,拿地动力小;政府发布土地供应计划,市场对土地供应的预期较为稳定,开发商还有较大的选择空间,综合多方因素,企业拿地动力不足。

  从著名房企的表现看,万科、保利等以往积极参与北京土地招拍挂市场的龙头房企在2018年土拍中并未获得土地,甚至在拍卖阶段参与竞价的次数都极少,只有中海地产斩获颇丰,以157.79亿元位居拿地排行榜第二名。

  所以我们可以看到,在2018年北京最后一次土地拍卖上,土地供应量加大,并且对竞拍方式做出了调整,稳定土地市场的意图明显。同样,这次北京推出非限价用地,也有意鼓励房企拿地,让土地市场回暖。

  目前北京入市限竞房共31个项目,已推出房源19300多套房源。在北京成交的61宗经营性土地,共有产权11宗、限竞房38宗,限竞房地块占比高达62%。因此,以限竞房和共有产权房为主的中低端市场已经占据市场主流。

  通常意义上,我们对刚需的理解是家庭名下没有房产,或者年轻人的第一套住房。事实上,随着社会的进步,以及住房观念的变化,我们父母那一辈的福利分房,早以不能满足现代人的需求,这一部分也理应属于刚需范畴,甚至是刚需市场上主要一部分。

  今年以来北京楼市趋冷,但高端市场却表现不俗。据克而瑞数据统计,2018年1-4季度,北京单价7万以上的商品住宅,在成交量上保持梯次递增的状态。尤其是第四季度,在12月还未结束的情况下,更是实现了1265套的最高成交。

  高端需求旺盛,但市场上却是限竞房和共有产权房为主的小面积户型,在一定程度上这就造成了供需的矛盾。所以我认为,这次北京推出这两宗非限价别墅用地,也是有意缓解这种供需上的矛盾。

  写到这里,我想大家都已经清楚,两宗别墅用地的入市,并不会改变目前北京土地市场的格局,北京房价未来走势还会延续现在的平缓状态。但受诸于政策利好和需求增加,高端住宅有可能会从平淡中脱颖而出,未来表现可以期待。

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