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年初融资井喷背后:高成本、大规模、以旧换新

  2019年春节后,房地产企业又迎来一波发债潮,大有“井喷”之势。包括碧桂园、中国恒大、中国奥园、融创中国、融信中国、正荣地产、禹洲地产、绿城中国、世茂房地产等数十家房企密集发债。

  Wind数据显示,截至到2月18日,2019年以来房企境内外发债规模已达1546.45亿元(国内816.51亿元,海外729.94亿元),超过2018年同期规模。其中,已公告发行的地产债数量98只,计划发行规模816.51亿元,分别比去年增加108.51%、86.63%。

  另一方面,近期房企的融资成本依然高昂,个别房企新发行的美元票据利率甚至超过了10%。禹洲地产财务总监兼公司秘书黄展鸿对经济观察报表示,目前房企的融资成本远比2017年和2018年初的时候要高。

  58安居客房产研究院首席分析师张波则对经济观察报表示,短期的融资高峰并不代表对房企融资监管的放松,公司债获批增长的确会缓解部分房企的短期资金压力,但从国家对于房企资金的监管来看,并未出现松动的明显信号,在大概率上依然会维持对于房地产行业资金的严监管。

  2019年以来,房企虽然密集融资,但普遍成本较高。2月19日,融信中国公告称,拟发行2.07亿美元优先票据,票面利率11.25%,票据将于2021年到期。另一家闽系房企正荣地产近期融资频次也很高,且均保持较高的融资成本。

  2月20日,正荣地产发布公告称,2.3亿美元2021年到期的优先票据于香港联合交易所发行上市,年利率为9.8%;1月16日,正荣地产公告称,额外发行1.5亿美元2020年到期的优先票据,年利率10.5%。

  禹洲地产2019年以来已经进行了三笔融资,其中两笔美元优先票据的利率分别为8.5%和8.625%。

  一些规模相对较小的房企在境外发债的成本则相对更高,1月9日当代置业发行的境外优先票据,利率达到了15.5%。同策研究院数据显示,1月房企发行了11笔中期票据,其中10笔是美元中期票据,合计37.5亿美元,折合人民币251.7亿元人民币,除了当代置业外,其余债务利率均在7.13%-9.125%之间。

  克而瑞报告指出,目前房企融资成本依然处于高位,1月房企平均发债成本为6.98%,环比下降0.17个百分点。境外债融资成本达到了7.86%,环比增加了0.32个百分点,使得整体的融资成本依然处于最近几年来的较高水平,企业融资成本压力仍在。

  值得一提的是,今年一批即将到期的债券,无论是选择回售还是延期,均面临成本上涨的情况。在融资难的背景下,房企往往会选择主动上调利率,目的是为了吸引投资者继续持有债券。“几年前的债和现在的利率水平相差比较大,现在快到期了,原先的投资者肯定不会接受原来的利率,自然而然就调整了。不上调的话,就要准备现金去回购,而且现在发行公司债的成功几率比以前低,发行的利率也许会更高。”一位大型房企匿名人士对经济观察报分析说。

  例如,2月15日,福建阳光集团有限公司宣布,现有美元债券FJYango6.8504/05/20的票息将由当前的6.85%上调至12.0%,2019年4月5日起生效。这意味着这笔债务的成本接近翻倍。

  据悉,该笔3年期债券发行于2017年4月5日,根据规定,债券持有人有权选择在2019年4月5日将债券回售给发行人。今年新发行债券利息往往高于2017年的债券利息,发行人行使回售权的几率很高。因此,发行人主动大幅上调票息,意在鼓励投资者放弃行使回售选择权。

  虽然成本高昂,但2019年初开发商融资还是迎来了一个小高峰。克而瑞数据显示,1月房企境内外发债总量大幅增加,达到了1095.79亿元,环比上升91.8%。创下2018年以来融资历史新高。

  其中,境外债发行占比为67.6%,发行规模为740.4亿元,环比增加了141.9%,主要是中国恒大、碧桂园和禹洲地产等企业均发行了大额境外优先票据。尤其是中国恒大单月就发行了约合201.5亿元的境外优先票据。

  2月份以来,房企境外融资更加密集,仅在2月19日,融信、佳兆业、龙光、华润、华夏幸福等房企均宣布发行境外债券。张波表示,主要有两方面因素在推动,外因是融资环境逐步转好,内因是房企具有强烈的融资需求。

  从用途来看,近期房企发行的债券多数用于偿还旧债。一位中型房企财务总监对经济观察报表示,目前房企获批的公司债用途也只能用于“借新还旧”。

  1月底,绿城中国发布公告,将发行4亿美元三年期不可赎回优先永续票据,初始分派率为8.125%,这笔债务主要用于偿还绿城中国现有债务及补充公司日常运营。

  虽然房企融资规模持续走高,但也有部分房企的融资受到了限制。据不完全统计,最近1个月,包括滨江、宝龙、红星美凯龙在内的7单房企ABS被中止。

  同策咨询研究中心总监张宏伟对经济观察报表示,2019年以来房企融资只是阶段性开闸,目前的融资规模相当于2018年上半年同期水平,但并不能认定这是地产融资环境的整体放松,“今年依然会延续去年紧缩的融资环境,尤其是前三季度。”

  “房企融资整体难言乐观,相比2018年融资难度,2019年融资会呈现适度定向式放松,但这并不代表房企在2019年融资无虞。”张波分析说。

  近期房企密集融资的背后,是逐渐加大的偿债压力。多位受访人士对经济观察报表示,2019年是房企偿债高峰期之一,多数房企面临较大的债务压力。

  Wind数据显示,未来五年房企海内外合计债务到期规模达2.93万亿元,其中2019年到期债务为6178亿元。从2019年开始,未来五年房企国内债券到期规模达2.14万亿元。其中2019年、2020年偿还规模分别达4648.80亿元、4430.66亿元,2021年债务规模更是达到7155.06亿元。计入短期债券后,上述数字还将更高。

  海外债方面,根据Wind数据,2019年房企海外债到期规模将达225.80亿美元(折合人民币1529.66亿元),历史首次突破200亿美元关口。

  根据58安居客房产研究院跟踪监测,2019年房地产境内外债券还款总额相当于2018年两倍多。张波指出,在此背景下,房企生存压力持续增加,在融资侧有针对性、有重点地适度调整,可以有效避免行业出现大规模危机。

  事实上,在债券到期高峰期即将到来之际,自2018年底开始,已有个别小房企出现债券违约现象。2018年12月24日,银亿股份发布公告称,公司因短期内资金周转困难,未能按时足额支付“15银亿01”2018年已登记回售债券的本金约2.99亿元,发生实质性违约。

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