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融资遭全面围剿,债务倾压,房企如何突围?

  ;多个渠道资金增速持续下滑;信托、委托贷款等传统的非标资金渠道减少额持续扩大,居民按揭贷款同比增速放缓,房地产行业资金收紧态势持续加剧。资产证券化产品不受《资管新规》影响,且得到政策支持,ABS与类REITs产品发行规模大幅上涨。

  4月25日,中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》称,重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资(REITs)。

  4月27日,《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》正式出台。《资管新规》重点对房企放贷做了规范要求,通道类信托业务将受到挤压。资管新规对资管产品的杠杆、投向、嵌套等限制后,传统非标产品灵活度明显低于不受限的ABS产品,而监管部门鼓励私募股权基金作为类REITs载体,再加上住房租赁融资政策的“开道”,更多房企选择通过类REITs进行出表融资。

  5月17日,国家发改委、财政部共同发布《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》,要求房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,要求企业提交资金用途承诺。在该政策的影响下,2018年上半年,房企到位资金增速出现小幅回落。

  7月20日,央行发布《关于进一步明确规范金融机构资产管理业务指导意见有关事项的通知》,对金融机构“非标”回表作出调整,缓解回表压力。资管新规细则一定程度上放缓去杠杆的节奏,打破刚兑,消除嵌套,但统一监管等原则并未改变,去杠杆的大方向依旧未变。

  资管新规严格规范房地产企业融资渠道与方式,严控信托,保险资管等非标融资。规管新规的定位更多以短期理财为主,因此资金流向房地产领域的支持力度会明显减弱。尽管资管新规对房企融资影响巨大,但没有限制资产证券化,加之受政策引导,未来我国住房租赁市场发展势头将会保持强劲,从而带动住房租赁ABS与类REITs快速发展。

  据国家统计局刚刚发布的2018年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况数据显示:1-6月,房企到位资金同比增长4.6%,较1-5月回落0.5个百分点。

  强监管形势下,房企到位资金增速小幅回落。从到位资金来源分析,国内贷款连续3个月负增长,1-6月累计下降7.9%;个人按揭贷款持续下降4.0%,房企贷款依然受到银行严格限制。资管新规正式落地以后,加大外汇资金管制力度,利用外资更是进一步下降73.1%,1-6月仅有28亿元。

  融资渠道不断收紧,房企只能开拓其他融资渠道,利用自筹资金与销售前期回款补充现金流。定金及预收款成为房企第一大资金来源,1-6月定金及预收款达到26123亿元,同比增长12.5%,增速较1-5月下降0.2个百分点。

  随着监管的不断加深,房地产到位资金将会持续减少。目前银行严控信托、委托等非标资金流入房地产行业,加之各地针对违规销售行为打击力度加大,房企为了快速回笼资金,预计下半年将会加快推盘,增加供给。图1:全国房地产开发企业本年到位资金增速

  房地产贷款增速回落,2018年6月末,人民币房地产贷款余额35.78万亿元,同比增长20.4%,增速比上年末回落0.5个百分点,上半年增加3.54万亿元。个人住房贷款增速也有所回落,个人住房贷款余额23.84万亿元,同比增长18.6%,增速比上年末回落3.6个百分点。

  保障房支持力度不减。上半年房地产开发贷款余额81800亿元,同比增长27.7%。其中保障性住房开发贷款余额为40800亿元,同比增长37.4%,增速放缓;地产开发贷款余额14600万亿元,同比增长7.1%。国家对保障房政策支持力度不断加大,一定程度上促进房地产开发贷款余额的增加,加之新的三年棚改计划火热进行中,保障房开发建设将是资金投入重点。图2:2017年—2018年上半年房地产开发贷款情况(亿元)

  根据央行公布上半年社会融资及贷款规模数据显示:上半年社会融资规模增量累计为9.1万亿元,比上年同期少2.03万亿元。委托贷款减少8008亿元,同比多减1.4万亿元;信托贷款减少1863亿元,同比多减1.5万亿元,两者合计减少量超过同期社融总减少量。

  6月份社会融资规模增量为11816亿元,较5月份社会融资规模增量7608亿元,环比上涨55.31%,同比下跌33.31%。6月份委托贷款减少1643亿元,同比多减1611亿元,委托贷款连续6个月同比减少;资管新规从落地到满月的5月,信托贷款减少904亿元;截止6月,信托贷款减少1623亿元,环比降幅扩大79.54%。

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